Qu’il s’agisse de réaliser une opération immobilière avec pour objectif de conserver le bien, ou bien une opération financière en revendant une fois que cela est possible, voici plusieurs éléments auxquels vous devez être attentif avant d’investir :
>Type de bien (appartement, maison, surface, etc.);
>Région et ville;
>Emplacement et proximité;
>Qualité de la construction et garanties.
Maison ou Appartement ?
Evaluez le budget idéal de l’opération (optimisation financière et fiscale) afin de déterminer, en fonction de la zone d’investissement quel est le type de bien que vous recherchez : appartement ou maison, surface plus ou moins importante, type de prestations, etc… Ne faîtes pas l’inverse sauf si l’objectif est, à terme, d’occuper le bien immobilier.
Attention : le marché local et la demande locative sont déterminants dans le choix du type de surface (studio, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces, maison, etc.).
En fonction de l’offre existante, de sa nature, mais aussi des besoins des locataires, il sera préférable pour vous de choisir une surface offrant le meilleur compromis entre :
- demande locative;
- rendement locatif;
- potentiel de plus-value à terme.
Dans la cadre du “Grenelle de l’environnement”, la loi Scellier n’est applicable que si les caractéristiques thermiques et la performance énergétique du logement que vous mettez en location sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
En outre, les logements BBC sont privilégiés dans le cadre de la loi Scellier 2012 puisque ceux-ci bénéficient d’un taux de réduction plus avantageux :
22% de réduction pour un investissement locatif Scellier BBC en 2012.
Dans quelle ville investir ?
Afin de corriger les excès et dérives des précédentes lois (notamment Robien et Borloo), l’Etat a souhaité limiter les zones éligibles à la loi Scellier “aux communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements”.
Classement géographique des communes où vous pouvez investir
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|
| Paris + 29 communes* : voir liste des communes ci-dessous. |
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Reste de la zone B, c’est-à-dire :
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–> La zone C concerne toutes les communes non classées dans les zones A bis, A, B1 et B2 soit le reste du territoire : pour investir en Scellier dans la zone C, il est indispensable d’obtenir obligatoirement un agrément ministériel.
* Liste des communes de la zone A bis:Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves, Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil, Pantin, Pre-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen, Charenton-le-Pont, Fonteny-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicetre, Nogent-sur-Marne, Saint-Mande, Saint-Maurice, Vincennes, Paris.
** 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
*** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Sauf si vous envisagez de conserver le bien pour votre propre usage, à l’issue de la période locative, il est préférable de choisir davantage en fonction d’éléments financiers objectifs que “sentimentaux”. N’oubliez pas qu’il s’agit avant tout d’un placement !
Dans la mesure où les villes éligibles à la loi Scellier bénéficient en principe d’un marché locatif dynamique et porteur (plus de demande que d’offre), faîtes votre choix en fonction du rendement locatif, des perspectives de développement, de la plus-value à la revente, etc.
Conserver ou revendre ?
Difficile de vous projeter dans les 10 ou 15 ans à venir, voir plus.
Quoiqu’il en soit, voici les 3 principales possibilités qui vous sont offertes une fois la période d’engagement de location passée :
- A condition d’avoir opté dès le départ pour le dispositif Scellier social, c’est-à-dire le respect du plafond de ressources du locataire, vous avez la possibilité de laisser le bien en location pendant 3 ans, renouvelable une fois (soit 6 ans au total) afin de bénéficier d’une réduction d’impôt de 1.33% par an.
- Vous pouvez laisser le bien en location, ce qui vous permettra alors d’augmenter les loyers sans contrainte particulière.
- Vous pouvez revendre le bien immobilier, rembourser, le cas échéant, le capital restant du à la banque et empocher la différence en principe sans imposition (car il y a une exonération totale sur les plus-values au bout de 15 ans).
Documents disponibles
Zonage Scellier : Liste des communes situées dans les zones éligibles à la réduction d’impôt (pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009)
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