Il n’existe pas de contrainte particulière liée au financement.
Les intérêts d’emprunt étant totalement déductibles des revenus fonciers, nous vous conseillons, même en cas d’apport disponible, d’emprunter le maximum afin d’optimiser votre opération d’un point de vue fiscal.
Votre apport éventuel pouvant alors être judicieusement placé en parallèle sur un support financier type assurance-vie.
Comme indiqué plus haut, sauf si vous avez une capacité d’endettement limitée, il est judicieux d’emprunter le maximum afin d’obtenir un double effet de levier :
- Fiscal : grâce à la déductibilité totale des intérêts d’emprunt.
- Financier : en faisant travailler de l’argent qui ne vous appartient pas (à un taux supérieur à celui auquel on vous le prête).
Vous placerez votre apport sur un support financier peu fiscalisé type assurance-vie (en choisissant un profil de risque adapté à vos objectifs).
2 types de prêts sont possibles
- Classique ou “amortissable”;
- In fine : il s’agit d’un prêt particulier dans lequel vous ne remboursez le capital qu’à la fin.
La durée est à adapter en fonction de vos objectifs (conservation du bien en location ou revente).
Quant aux taux d’emprunt, vous pouvez envisager 2 possibilités
- Taux fixe : aucune prise de risque, le taux, l’échéance et la mensualité étant connus d’avance.
- Taux variable : le taux s’ajuste périodiquement en fonction d’un loyer de l’argent (selon une formule prédéfinie et variable d’un établissement de crédit à un autre). Il permet de profiter d’une éventuelle baisse de taux tout en courant le risque de voir son taux augmenter. A manipuler avec prudence sauf à obtenir une variation du taux au sein d’une fourchette prédéfinie (par exemple + ou – 2% par rapport au taux de départ).
Actuellement, les taux oscillent approximativement entre entre 3,90 % et 4,40 % selon la durée, hors assurance (mise à jour du 3 février 2012).
Enfin, l’assurance décès invalidité (obligatoire) permet de protéger vos proches dès la signature du prêt; un point très important de nos jours.